Una de las decisiones más importantes que tomamos a lo largo de nuestra vida, es la compra de nuestra primera vivienda, ya sea de nueva obra o de segunda mano, solos o con nuestra pareja, por motivos de trabajo o solo para independizarse, etc…Por lo que es habitual que a la hora de pensar en comprar una vivienda, nos centremos en aspectos más acordes a nuestro estilo de vida, como serian, si tiene buena iluminación, poseen zonas de aparcamiento propios, accesos cercanos a supermercados, zonas comunes, patios o jardín, cocina amplia, buenos sistemas de calefacción, etc. Donde es difícil darse cuenta de los llamados vicios ocultos que puedan tener, dado que estos se notan una vez se empiece a vivir en la nueva vivienda o incluso pueden aparecer bastante tiempo después de esta.
¿Qué es un vicio oculto?
Los vicios ocultos de una vivienda son aquellos desperfectos que no se pueden detectar a simple vista en una vivienda antes de su compra y que pueden afectar a la normal convivencia del nuevo inmueble adquirido.
Es bastante común no darse cuenta de este tipo de desperfectos puesto que las señales no son muy evidentes para la mayoría de las personas, si no tienes estudios de arquitectura o de construcción. Incluso cuando compras una vivienda de segunda mano y observes a conciencia cada detalle que pudiera ser un inconveniente a la larga o de un desperfecto considerable, es fácil pasarse por alto señales de vicios ocultos que llevan a la futura aparición de humedades, problemas en el sistema eléctrico o grietas en el hormigo. También se da el caso de que al comprar una vivienda de obra nueva, obviemos que este tipo de vicios puedan llegar a aparecer, ya que el inmueble está por estrenar y demos por hecho de que este tipo de desperfectos no puedan aparecer en los primeros meses.
¿Qué tipos de vicios pueden aparecer?
Por lo general, aunque no esté estipulado un listado de posibles vicios ocultos que puedan surgir, suelen ser:
–Vicios que surgen por el agua, como las humedades, goteras, etc., ya sean debido por una mala instalación o por la utilización de materiales de baja calidad. Suelen ser el principal y más común de los vicios ocultos que aparece, ya que hasta pasado un tiempo por la acumulación de agua o de humedad estos no aparecen visiblemente.
–Cimentación, como grietas o fisuras, que se pueden originar por una remodelación de la vivienda, o por obras cercanas que afectan al terreno, ocasionando ciertos desperfectos.
–Sistemas eléctricos, por una mala instalación de los mismos, defectos del cableado por no realizar una puesta a punto en su momento, o la mala calidad de estos. Estos desperfectos pueden provocar que el sistema eléctrico tengan vicios ocultos que aparezcan mucho después de la compra; por suerte es el más sencillo de reparar, ya que los sistemas serian remplazos, que por lo general, no haría falta realizar una obra grande.
–Sistemas térmico-acústicos, por la mala utilización de los materiales de aislamiento empleados, baja calidad de los materiales o malos acabados en la instalación, que provocan los tipos de vicios más fáciles de pasar por alto en una primera visita a la vivienda y pueden generar la provocación de humedades, fisuras en los acabados, etc.
–Vicios ocultos en los acabados, que suelen derivar de otros desperfectos de obra, originando desprendimientos de pintura o superficies, irregularidades en las paredes o techo, descolocación de la solería o Parquet, etc. Este tipo de vicios hacen indicar que hay otro vicio oculto más grave detrás.
¿Puedo reclamar si detecto vicios ocultos?
En primer lugar el vicio debe ser realmente oculto, no pudiéndose haberse detectado en la visita a la vivienda antes de la compra, ya que si se detecta un posible vicio y se firma que se adquiere la casa en su estado actual, no se tendrá posibilidad de reclamar
También el vicio debe haber existido antes de la venta del inmueble, no pudiendo reclamar un vicio que se originó tiempo después de la adquisición del inmueble.
El vicio debe ser considerado de grave, pudiendo ocasionar serios problemas a la normal convivencia del inmueble, ocasionando daños en una parte considerable de la vivienda de manera que de haber tenido constancia del daño no se hubiera comprado la vivienda o rebajado considerablemente su valor.
Si se dan estos casos, el comprador tendrá dos opciones para exigirle al vendedor:
La primera opción es a través de la acción redhibitoria, desistiendo el contrato de compraventa en el que el vendedor abonará los gastos que se pagó. Si se descubre que el vendedor conocía sobre la existencia de este vicio oculto, se podrá reclamar también por daños y perjuicios.
La segunda opción es a través de la acción ‘quanti minoris’ que permite conseguir una rebaja del precio proporcionalmente al daño ocasionado por el vicio, una vez se haya evaluado por expertos, siempre y cuando no afecte a la habitabilidad total de la vivienda.
El plazo para reclamar en viviendas de segunda manos es de un plazo de 6 meses a contar desde la fecha de la adquisición y de hasta 2 años si se trata de una vivienda de nueva construcción.